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2017楼市四大猜想:调控持续加息预期 房价走稳并购加速

2017-01-06 来源:
 
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主持人孙华:2016年房地产市场的两个关键词是“涨价”和“调控”,新的一年开始了,房地产市场又会怎么样?“降温”能否成为2017年的关键词?

业内人士认为,要保障长效机制发挥作用,就得有令必施。如果说“涨价”和“调控”是2016年楼市的关键词,那么“降温”和“长效机制”似乎有望成为今年的高频词。

记者梳理发现,2016年12月9日中共中央政治局会议指出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场;2016年12月14日中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,并提出建立长效机制;2016年12月21日中央财经领导小组第十四次会强调,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫;2016年12月26日住建部部长陈政高指出,要抓好热点城市防泡沫、防风险工作;2016年12月29日,住建部网站发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》,狠抓热点城市控房价,三线、四线城市和县城去库存;2016年12月30日,住建部再次公布21家违规销售的房地产开发企业名单,促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为,从去年底高层对于2017年楼市调控的目标和关注来看,今年的楼市政策仍以收紧为主,与此同时,还将迎来一个短期调整期。但要注意的是,为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力,还应进一步加快长效机制的落地。

在业内看来,长效机制提出的背景是要找到房价快速上涨的问题所在。即当前房产的金融属性进一步凸显,热点区域的房产被作为大类资产配置的重要渠道甚至是首要渠道,致使在投资投机的推动下加速了房价上涨态势。但也要注意的是,当前我们不仅面临热点地区房价快速上涨的问题,还要面临三线、四线城市去库存的问题。因此,长效机制的原则是要分清主次,同时两手都要抓,一方面遏制房地产泡沫、防止房价大起大落,另一方面还要兼顾三线、四线城市的去库存。

夏磊告诉记者,要保障长效机制发挥作用,就得有令必施,因此落实地方主体责任是必要的。而在规定细则方面,长效机制的建立还应打好组合拳。一是坚持差别化信贷:继续支持首套房,坚决打击首付贷、消费贷,严防资金非法借道进入房地产;二是落实地方政府责任,增加土地供应,其中二线城市可以弹性增加土地供给,一线城市可以鼓励和支持存量土地挖掘;三是特大城市加快疏解部分城市功能,发展轨道交通,带动周边中小城市发展;四是鼓励租房,推动住房消费观念转变,加快房屋租赁立法、鼓励租赁企业发展;五是加强市场监管,并制度化常态化:加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

2017楼市四大猜想:调控持续加息预期 房价走稳并购加速

2017楼市四大猜想

中央经济工作会议明确表态"房子是用来住的,不是用来炒的",进入2016年12月份以来,决策层已经六次明确对房地产的相关调控。2017年楼市怎么走?房价是涨是跌?新年伊始,楼市四大猜想浮出水面。

调控持续

在2016年12月14日的中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调--去库存与放泡沫并举,并加快研究建立房地产市场长效机制。在12月29日和30日,住建部又发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》,狠抓热点城市控房价,三四线城市和县城去库存,同时还公布21家违规销售的房地产开发企业名单。事实上,仅在2016的12月,决策层已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管。

从监管层的态度来看,维稳仍然是2017年的核心命题。预计2017年一二线热点城市调控会持续,"房价不止、政策不停",这与防控金融风险的宏观背景也是一脉相承。同时,对于三四线城市去库存等供给侧结构性改革也会得以延续,除了主要的政策性支持,也可能会与提高整个城市的"基本面"相融合。针对各个城的调控,预计会根据各地实际情况升级为"一城一策"。

加息预期

2016年前三季度房地产市场的火热,与宽松的信贷政策有很大关系,信贷是影响短期房价的重要因素之一。在上海实行"认房又认贷"之后,2016年12月23日,郑州又成为"认房又认贷"的第二个城市,这个被称之为最严厉的调控政策是否会铺开,成为热点城市悬在头上的达摩克利斯之剑。该政策的出台,也将直接影响到房地产市场的成交量和房价走向。

2016年12月中旬,美联储宣布加息并给予今年3次加息的预期,人民币出现贬值预期。本次加息或预示美国步入加息周期,一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面,但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。"一旦加息(或者资金价格上涨过快),代表了金融政策的取向出现变化。如果人民币贬值和资本流出,一定引发中国房价的重新估值,以人民币计价的资产价格的调整是大概率。"业内人士表示。

房价走稳

虽然政府在加码调控,但倘若房价出现大跌,这势必也不是监管层的本意。在2017年,房地产市场会进入一个小的调整期,房价会"稳"字当头,可能会出现微涨或微跌,"大起大落"都是政府不愿意看到的。

从多家证券公司房地产研究部门发布的报告来看,对于2017年,机构对于成交量的预测基本一致,都认为房屋销售面积会出现下降,方正证券最乐观,预测要跌6%,最悲观的中投证券则预计会跌18%。当然,代表性的观点是受政策影响,一线、二线、三线城市的销售面积会呈现不同的情况。买房的人少了,自然也会影响到房价,大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内。典型的观点是,2017年上半年全国销售均价持平,下半年随着政策松绑重回上升趋势。

方正证券首席经济学家任泽平指出,近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底至2018年上半年。

并购加速

最近几年,房地产行业内并购潮已经初现端倪。随着房企融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高,在2017年,开发商的整合或将进一步加速。

手里有地但开发能力弱的中小型房企若无法通过开发模式盈利,卖土地、卖股权现象就可能会频繁出现;如果连土地都没有的上市公司,或许整个企业会被当壳卖掉了。对于弹药充足的大型开发商,将会在二级市场寻找开发机会以及合适资产,抑或收购现金流紧张的小型开发商。不仅如此,从现在各类城市的房地产市场而言,一旦有大型开发商进入,中小型开发商的生存空间已经在面临着不断压缩的情形。

当然,尽管拿地成本不断上涨,开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本,许多开发商可能会选择联合其他开发商,抑或寻求保险公司等金融机构的联合。


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